房地产企业收入确认时点辨析

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

关于房地产企业收入在什么时点确认收入的问题，发现还是有部分财会人员搞不清楚。我们今天就追根溯源，谈谈房地产企业收入时点的话题。

第一、会计确认收入的条件

《企业会计准则第14 号——收入(2006)》第四条规定：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

（三）收入的金额能够可靠地计量；

（四）相关的经济利益很可能流入企业；

（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

在了解以上5个条件之后，我们要知道：

（1）五个条件同时具备，缺一不可。

（2）满足五个条件的最后一个条件的时间，就是房地产企业确认收入的节点。

第二、财会[2017]22文件新收入准则确认收入的条件：

第十一条 满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来 的经济利益。

（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。 

（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于新准则，我理解的也不是很透彻，仅就粗浅了解的和大家谈谈。

房企现房销售显然是不满足上述三个条件的，属于时点履约，仍然按照旧收入准则确认收入的时间来操作。

我们看看期房的销售：

第一个条件：客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

——由于销售的是期房，因此在签订合同的时候，业主并没有取得商品房，因此不符合确认收入的条件。

第二个条件：客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

——商品房在未交付之前尚属于“在建工程”，显然业主不可以控制，也不符合。

第三个条件：企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

——房产企业不可能按照工程进度收取业主的款项。

因此，我理解房地产业，新老收入准则没有变化。还是在商品房交付节点确认收入比较合适。

第三、房地产企业开发流程

房地产企业开发流程一般是：立项---拿地---前期设计---建造商品房主体（同时有可能取得预售证，预售房子，签订销售合同，有可能通过602开具发票）----建造基础设施（绿化、道路等）----建筑主体竣工决算----房管部门备案-----确权（办理大证）-----交房（业主在钥匙托管协议上签字）-------业主持发票缴纳契税-------业主拿着契税完税证办理房屋产权证。

依据收入准则，在以上流程中，房地产企业在哪个节点确认会计收入呢？

实务中答案五花八门，有以签订合同作为收入时点，有以交房节点作为收入时点、以开具发票为时点、还有以收到预收款作为时点，更有以决算节点作为收入时点。

根据我列示的流程，我的观点，依然是在“交房”节点会计确认收入。当然，不排除有些房地产企业为了及时回笼资金，在没有竣工决算之前，有可能“交房”，在这种情况下，竣工决算就是确认收入的时点。

第四：确认收入的节点非常重要，对税收有以下影响：

（1）对增值税的影响：

收入确认时点，就是增值税纳税义务发生时间，如果是一般计税方法，收入确认时点就是计算销项税金的时点；如果采取简易计税方法，就是计算增值税应交税金的时点。

会计分录形成固定的铁三角关系：

借：预收账款

贷：主营业务收入

     应交税费----应交增值税—销项

大部分省营改增解读强调：房地产企业纳税义务发生时间为合同约定交房时间，如果提前交房的，以实际交房时间作为增值税纳税义务发生时间。遵循了合同约定与交房时间属早原则来判定。

我个人理解，房地产企业增值税纳税义务发生时间，与会计确认收入时间是重合的，二者没有差异。

（2）对企业所得税的影响：

收入确认的时点，是房地产企业确定计税成本的终止日，是企业所得税调整“预计毛利额”和“实际毛利额”的年度。

（3）对土地增值税的影响：

收入确认的时点，是确认土地增值税是否达到清算条件的节点。

是否达到85% 的销售比例,是判定是否进行“通知清算”的一个标准，而这个标准的前提就是“竣工决算”。

国税发[2009]91文件规定：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

综上，会计依照准则确认收入的时点，是影响房地产企业三大税种的重要因素，一定要在实际工作中准确把握，不得提前，也不得滞后。   

现实中，部分企业因为利润的需要，会提前确认收入；部分企业为了拖延企业所得税或者土地增值税清算，会迟迟不做收入处理。这两种做法，均存在税收风险，大家要注意防范。

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